El Aeroparque está desbordado y los pasajeros se quejan cada vez más
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baldusi
Colaborador
Perdón por eso de vender las tierras. Pero se puede hacer algo como fue la Corporación Antiguo Puerto Madero, que financió sus obras con la venta de tierras. Desde Google veo que AEP tiene no menos de 60Ha. Asumamos un 30% de desperdicio, eso nos deja 42Ha. Si hacés un código como Puerrto Madero, cada cuadra se estaba pagando 50M de USD. Pero digamos que se vendan a 25M por "adelantado" (ya verán más adelante). Eso nos daría un presupuesto de USD 1050M.
Cuánto costaría hacer una aeroisla?
Digamos una isla de 4km x 800m. Y digamos un promedio de 8m verticales de relleno. 25,6M de m³ 20USD/m³, son 512M.
Una pista de 3500m x 80m, con 60cm de hormigón armado, a 2000USD/m³, son 336M por pista, por dos, 672M.
Digamos 16.000m² de terminal, a 2000USD/m², son 320M.
Agreguemos 250M en infraestructura de ILS y torre.
Digamos 400.000m² de galpones, a 200USD/m². Eso daría 80M.
Hasta ahora estamos hablando de 1.834M. Digamos que hecha privada no baja de 2.000M. Así que no se paga con la tierra.
Ojo que también estoy proponiendo un aeropuerto el doble de Aeroparque.
Cuánto costaría hacer una aeroisla?
Digamos una isla de 4km x 800m. Y digamos un promedio de 8m verticales de relleno. 25,6M de m³ 20USD/m³, son 512M.
Una pista de 3500m x 80m, con 60cm de hormigón armado, a 2000USD/m³, son 336M por pista, por dos, 672M.
Digamos 16.000m² de terminal, a 2000USD/m², son 320M.
Agreguemos 250M en infraestructura de ILS y torre.
Digamos 400.000m² de galpones, a 200USD/m². Eso daría 80M.
Hasta ahora estamos hablando de 1.834M. Digamos que hecha privada no baja de 2.000M. Así que no se paga con la tierra.
Ojo que también estoy proponiendo un aeropuerto el doble de Aeroparque.
Hay un par de números que no me cierran
¿ Cómo llegas al valor de la tierra ?
!!! 400.000 metros cuadrados de galpones son 40 hectareas techadas !!!
Además tenes que considerar que, si la venta de la tierra no alcanza, el uso de un nuevo aeropuerto genera recurso extra.
Saludos
baldusi
Colaborador
Estuve revisando e hice mal los números de la pista!
Pista de 3.000m x 60m (la actual tiene 2.250m x 40m). Costaría unos 15.000usd/m lineal. Con lo que el costo por pista sería de 45M. Agreguemos 10M más para playa de maniobras y caminos laterales.
Si se hace la isla de 4000m x 600m, y se ordenan todas las construcciones sobre un lado, para permitir una posible expansión hacie el otro lado (dejando terminal y hangares en el medio), el costo de movimientos de suelos (a 20USD/m³) se iría a 385M.
De Galpones en Aeroparque es más parecido a 90.000m². A 200USD/m² sería de 18M.
Digamos que de Terminal hacemos un edificio de dos pisos de 600m x 60m x 2 pisos, a 2000USD/m², serían 144M. Un estacionamiento de 200m x 40m x 4 pisos (1200 autos) a 1200USD/m², serían 38M.
El puente que una la isla con la tierra debería tener no menos de 500m (para permitir torres de 100m en el actual Aeroparque). Digamos que en vez de un puente hacemos un espigón podría hacerse por 35M.
Supongamos otros 75M en servicios (electricidad, fibra óptica, gas, agua).
Todo ésto nos da 750M. Dejando un 33% de margen para equipo de control aéreo y otros.
Así que si se hace un fideicomiso privado, donde los compradores de las manzanas gestionen y paguen la obra, por ahí se podría hacer.
Pista de 3.000m x 60m (la actual tiene 2.250m x 40m). Costaría unos 15.000usd/m lineal. Con lo que el costo por pista sería de 45M. Agreguemos 10M más para playa de maniobras y caminos laterales.
Si se hace la isla de 4000m x 600m, y se ordenan todas las construcciones sobre un lado, para permitir una posible expansión hacie el otro lado (dejando terminal y hangares en el medio), el costo de movimientos de suelos (a 20USD/m³) se iría a 385M.
De Galpones en Aeroparque es más parecido a 90.000m². A 200USD/m² sería de 18M.
Digamos que de Terminal hacemos un edificio de dos pisos de 600m x 60m x 2 pisos, a 2000USD/m², serían 144M. Un estacionamiento de 200m x 40m x 4 pisos (1200 autos) a 1200USD/m², serían 38M.
El puente que una la isla con la tierra debería tener no menos de 500m (para permitir torres de 100m en el actual Aeroparque). Digamos que en vez de un puente hacemos un espigón podría hacerse por 35M.
Supongamos otros 75M en servicios (electricidad, fibra óptica, gas, agua).
Todo ésto nos da 750M. Dejando un 33% de margen para equipo de control aéreo y otros.
Así que si se hace un fideicomiso privado, donde los compradores de las manzanas gestionen y paguen la obra, por ahí se podría hacer.
baldusi
Colaborador
Si usamos los valores de Puerto Madero: FOS 100%, FOT 300%. Es decir, podés construir el 100% del terreno cubierto. Y si una cuadra tiene 10.000m³, podés construir 30.000m³. El lote se paga por los metros cuadrados que podés construir (la "incidencia"). Así que si hoy Puerto Madero cuesta no menos de 1.200USD/m² de incidencia (36M). Si el precio esperado del terreno sería ese, pagarlo 25M les deja un 50% de ganancia solo en el terreno. Como normalmente el terreno es un 25%, contrucción 50% y ganancia el 25% restante. Con lo que si pueden comprar el terreno al 66%, podrían triplicar la inversión al final del proyecto.
Realisticamente entre que comiencen la inversión, hasta que vendan el primer departamento, pasarían 10 a 15 años. Así que triplicar la plata en 15 años, equivale a una taza de retorno del 7.5% anual, lo cual hasta te diría que es bajo.
Si te fijás los números de mi primer post, hice los números para hacer un aeropuerto más grande que EZE. Si fuera hecho de manera privada, calculos que entre 2B a 3B se puede hacer una aeroisla más grande que EZE a 1km de la costa. Entre otras cosas tendría doble pistas de 3500m a 1km de distancia cada una. Así que permitiría reemplazar AEP y EZE en un solo lugar, más cerca de la ciudad. Sería muy bueno para el turismo pues funcionaría muchísmo mejor de hub. Claro que tiene más posibilidades que el año que viene yo visite Marte a ver ese proyecto realizado en los próximos 50 años.
Contra lo que se puede pensar, las concesiones de los aeropuertos no son un gran negocio. Necesitan inversión del Estado permanentemente. Lo que es más, el ambiente actual es imposible hacer un buen negocio. Entre el semi monopolio de AR, y el ANAC destruyendo toda posible competencia, es imposible hacer crecer el negocio ni que las aerolíneas te paguen por servicios extras.
De hecho, me sorprendió mucho cuando escuché en una charla de café con ciertos políticos muy, pero muy pesados bonaerenses, que la concesión de los aeropuertos fue limpia y no hubo ningún arreglo raro. Lo que me dijeron fue que más un problema que se sacaron de encima, más que un negociado. Y la verdad que les creo. Los lugares de grandes problemas logísticos, es muy difícil hacerlos hacer plata y dar un buen servicio (aeropuertos, puertos y trenes son buenos ejemplos). Por supuesto que siempre terminan haciendo plata bajando el serivcio y calidad técnica (incluyendo seguridad, como lamentablemente vimos). Cuando son esos servicios que es más importante que funcionen que la plata que se les puede sacar, la amenaza el concecionario de devolver la concesión pesa y mucho. Me contó un amigo que vende servicios que una provincia le aceptaba pagar lo que él pedía, a cambio de que les tome la concesión de un centro de esquí que tenían. Y les dijo que no. Pero él es un tipo honesto que no iba a tomar el compromiso sin manejarlo bien. También por eso le aceptaban pagar más sus servicios. Pero me estoy desviando.
Si le dejás la concesión al Estado, quién controla y aprieta al Estado? A menos que haya un cargo electivo de Comisionado de Concesiones Públicas, y sea elegido en una elección separada, jamás va a pasar.
Hay un tema más importante aún, y es que ya están concesionadas. Así que tendrías dos opciones:
1) Reconocerle lo que les queda de concesión en EZE y AEP en el nuevo aeropuerto.
2) Indemnizarlos.
Es decir, la concesión puede costar cero o costarte un montón. Nunca darte plata.
Si uno quiere que estas cosas sucedan, y no querés dependen en inversión directa del Estado, hay soluciones innovadoras. Por ejemplo, si en vez de FOT 300%, hacés 400%, mejorás la ecuación. Como éste es un proyecto de muy largo tiempo, y en argentina ganancias se toma en pesos sin ajuste de inflasión, el Impuesto de Ganancias te puede matar en 15 años. El estacionamiento de Córdoba y Alem, no lo construyen porque el valor fiscal del terreno anda cerca de los 100.000USD, cuando bien vale no menos de 10M. Con lo que el pago de ganancias es tan alto que no les vale la pena ni venderlo. El otro que te mata, es Ganancia Mínima Presunta. Tenés que poner el 1% de tu activo total cada año. Pero si vos tenés el 30% de capital tuyo y 70% de préstamo, equivale al 2,5% de tu inversión por año. Pero si hacés un negocio de 15 a 25 años, es como si hubieras invertido el doble. Lo que es más grave, es que te puden haber hecho adelantar más de lo que ganaste. Y ahí matanga.
Así que se podría dar una excención al Impuesto a las Ganancias y Ganancia Mínima Presunta a los inversores del proyecto por diez años al 100% de los impuestos y cinco años al 50%. Con eso los incentivás a hacer las cosas relativamente rápido y mejorás la ecuación económica sin gastar plata del tesoro. La última vez que se hizo un estudio, dio que por cada peso que llegaba al ciudadano costaba doce en recaudación. Para pensar, no?
Muy bueno tu analisis.
Lo que queda claro es que, si el Estado se pone las pilas, puede llevar adelante el proyecto sin poner la guita.
Saludos
baldusi
Colaborador
El problema es que si el Estado se pusiera las pilas, no haría falta que lo hiciera privado. Más bien te diría que es la clase de problema que es mejor hecho por el Estado (proyecto de 20años con baja rentabilidad y gran utilidad pública). Pero si, si tuviésemos un poco de voluntad política, podrían hacerlo casi sin presupuesto. De hecho, a la Ciudad de Buenos Aires le haría muy, pero muy bien (integrando Ezeiza y Aeroparque en su órbita). Al país en general le haría bien (pues simplificaría que los turistas lleguen y visiten el interior).
Pero la mezquinidad de la política hace imposible éste proyecto. En primer lugar Nación y Ciudad nunca van a permitir que el otro lo haga. Y en segundo lugar, si bien a todo el país le haría bien, al municipio de Ezeiza no le hace nada bien y, probablemente a la Provincia de Buenos Aires lo apoyaría. Así que políticamente lo veo super inviable.
Y el problema de hacerlo privado, es que tenés que confiar en que los otros inversores cumplan con su parte, y que el Estado cumpla con la suya. El primer problema es solucionable haciéndoles depositar un 20% por adelantado, y si no cumplen el resto cualquiera de los otros inversores puede poner la diferencia y quedarse con el lote. Pero, como siempre, como hacemos que el Estado cumpla!?!?!?
Ayer Domingo 4 de marzo tuve que viajar de pasajero de Ezeiza a Santiago de Chile con el despegue programado a las 18:40 L.
El sector de Seguridad/Migraciones de la Terminal C totalmente colapsada por la cantidad de pasajeros.
Salian en el mismo periodo de tiempo, 1 B747 de Lufthansa, 1 A340-600 de South African Airways, un A321 de TAM y el B767-300ER de LAN Airlines....todos full...de las 26 cabinas de migraciones 5 no estaban operando por estar en refacciones, pero las otras 21 estaban con sus funcionarios trabajando a mas no poder para sacar la mayor cantidad de gente, pero no podian procesar tanta cantidad en un lapso tan corto.
Verguenza daba cuando los turistas extranjeros le pedian que Los dejen pasar los scanners y Los Policias de Seguridad Aeropuertuaria los verdugueaban en Espaniol.....
Ahora Schiavi autoriza cada vez mas vuelos de American Airlines, United, comentaron a operar Qatar Airways, Emirates, Sol del Paraguay...pero los aeropuertos no dan mas....
ESO SI A LAN ARGENTINA SIGUEN SIN AUTORIZARNOS A VOLAR FRECUENCIAS ADICIONALES A MIAMI, NI PERMISOS A NEW YORK Y MUCHO MENOS MADRID....TAMPOCO NOS DEJAN VOLAR ROSARIO-LIMA....
El sector de Seguridad/Migraciones de la Terminal C totalmente colapsada por la cantidad de pasajeros.
Salian en el mismo periodo de tiempo, 1 B747 de Lufthansa, 1 A340-600 de South African Airways, un A321 de TAM y el B767-300ER de LAN Airlines....todos full...de las 26 cabinas de migraciones 5 no estaban operando por estar en refacciones, pero las otras 21 estaban con sus funcionarios trabajando a mas no poder para sacar la mayor cantidad de gente, pero no podian procesar tanta cantidad en un lapso tan corto.
Verguenza daba cuando los turistas extranjeros le pedian que Los dejen pasar los scanners y Los Policias de Seguridad Aeropuertuaria los verdugueaban en Espaniol.....
Ahora Schiavi autoriza cada vez mas vuelos de American Airlines, United, comentaron a operar Qatar Airways, Emirates, Sol del Paraguay...pero los aeropuertos no dan mas....
ESO SI A LAN ARGENTINA SIGUEN SIN AUTORIZARNOS A VOLAR FRECUENCIAS ADICIONALES A MIAMI, NI PERMISOS A NEW YORK Y MUCHO MENOS MADRID....TAMPOCO NOS DEJAN VOLAR ROSARIO-LIMA....
baldusi
Colaborador
El tema Aduanas, Migraciones y Scanners es una verguenza. También pasó en Aeroparque cuand abrieron los vuelos regionales y dejaron la misma cantidad de personal que cuando solo se viajaba a Punta del Este.
Pero es el punto que yo estaba haciendo. No importa lo que invierta el concecionario del aeropuerto, justamente las tareas indelegables de un Estado son la Seguridad y Aduanas/Migraciones. No importa el aeropuerto que tengas, si el Estado no pone más gente y más scanners, tenés un cuello de botella insalvable. Es tan simple como eso.
Demás está decir que lo que le hacen a LAN es otra demostración que los argentinos, evidentemente, no valemos todos lo mismo.
Pero es el punto que yo estaba haciendo. No importa lo que invierta el concecionario del aeropuerto, justamente las tareas indelegables de un Estado son la Seguridad y Aduanas/Migraciones. No importa el aeropuerto que tengas, si el Estado no pone más gente y más scanners, tenés un cuello de botella insalvable. Es tan simple como eso.
Demás está decir que lo que le hacen a LAN es otra demostración que los argentinos, evidentemente, no valemos todos lo mismo.
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